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南京松绑“限购令”、天津放松落户,楼市政策再现“双向调节”

时间:2019-12-01 16:20:00 点击:1715次

介绍:同一天,天津和南京这两个二线城市的房地产市场政策进行了调整,这让人深思。

事实上,自今年8月以来,各城市已相继调整了房地产市场政策。其中,不仅有直接的关系松动,还有新政策、人才引进和区域政策的间接影响。

资料来源:《21世纪经济先驱报》(编号:JJBD 21)

作家张敏

张行

10月15日,南京市六合区传出“限购令”被放宽的消息。持有南京居住证并具有大学学历的外国人,在过去3年内无需积累2年的社会保障或个人所得税即可出具购买证明。6月初,南京市高淳区率先放宽了购买政策。

同日,天津市发展和改革委员会(NDRC)就《天津市促进北京非资本功能项目发展的政策措施(试行)》征求意见,并计划在天津滨海中关村科技园和宝坻中关村科技城进行为期一年的试点。它规定,对于在北京承担非资本性职能救济的项目,户籍尚未迁入天津、家庭在天津没有住房的员工,可以在天津购买一套住房,无需社会保障或税务证明。该文件还放宽了天津的定居政策。

尽管天津的初衷不是放松管制,但一旦文件通过,仍可能客观刺激市场需求。同一天,天津和南京这两个二线城市的房地产市场政策进行了调整,这让人们思考。

事实上,自今年8月以来,各城市已经陆续调整了房地产市场政策。其中,不仅有直接的关系松动,还有新政策、人才引进和区域政策的间接影响。

在“不使用房地产作为短期经济刺激”的背景下,这些调整背后的逻辑是什么?

照片来源/错误想法

“微调”背后隐藏着某种东西

调整前,天津和南京的购买门槛相同,均为“过去3年累计2年的社会保障或个人所得税”,两项政策均于2017年初出台。换句话说,这种局部区域调整削弱了前一轮监管政策。

虽然这种调整只限于一些地区,因为这两个城市都是“热点和二线”,但它对市场的影响仍然不小。

在天津和南京之前,一些城市已经对住房政策做了小的调整。

10月8日,扬州住房公积金管理中心发布文件,指出为了充分发挥住房公积金的作用,帮助城镇中低收入职工解决住房困难,支持刚性住房需求,从2019年10月15日起,扬州市住房公积金最高贷款限额将从35万元恢复到50万元(如果单个职工缴纳住房公积金,最高限额将从21万元恢复住房公积金贷款偿还能力系数从目前的0.3提高到0.5。

九月底十月初,湖北宜昌和安徽苏州全面开放并落户。后者还建议农业转移人口在主城区购买第一套商品房,办理房地产登记证并定居下来,并对缴纳的契税给予全额财政补贴。

此前,8月底和9月初,湖南临澧和浙江嘉兴分别放宽了购房货币补贴和提高公积金贷款额度的限制。

河南省给予全省农村教师优惠待遇。

同期,收紧控制仍是房地产行业的主流,并逐渐从需求方转向融资方。那么,如何理解这种背景下的地方政策调整呢?

「现行的物业市场监管政策大致可分为两类。

一是积极调整房地产市场,包括公积金政策、住房补贴等。

另一项包括在新定居政策、人才引进政策和地区政策等文件中。它的焦点不在房地产市场,但它可以客观地影响房地产市场。"

上海易居研究所智库中心主任颜跃进告诉《21世纪经济先驱报》,一些城市,如苏州、安徽,同时具备上述两个特点。

他指出,后者应该从更广泛的角度加以审查,不应等同于放松对房地产市场的管制。例如,天津的新购买政策旨在“承担北京非资本职能的减免”,并限于两个科技园,以避免影响更敏感的主要城市地区。这也反映了政策设计的意图。

即使是前者,也不应该简单地理解为放松控制。因为根据“一城一策”的原则,地方政府本身有权在不违反一般原则的前提下调整政策。

根据上海易居研究所的分析,南京六合的调整主要有两个原因:一方面,调整已经取得阶段性成果;另一方面,区域市场隐藏了下行风险。据监测,六合区商品房存量自2019年以来稳步上升,目前约为60万平方米,拆迁周期约为10个月,明显高于南京整体水平。

稳定房地产市场是一种“双向调整”

照片来源/21世纪经济先驱报(jjbd21)

本轮房地产监管始于2016年初。从区域角度来看,调控政策从东部一线城市延伸到热点二线城市,然后逐渐蔓延到中西部地区的城市。从实力来看,调控手段越来越多样化,实力也越来越强。迄今为止,房地产市场监管的力度、范围和持续时间都是前所未有的。

目前,房地产市场已经进入下行阶段,这已经成为行业共识。自今年年初以来,全国房地产市场的交易规模一直处于负增长状态。“金九银十”不够好,大型住宅企业的销售增长率也普遍下降。

事实上,在整个监管周期中,一些城市一直在直接或间接放松监管,比如一度在二线城市流行的新人才政策。放宽预售价格;放宽“销售限制令”和“购买限制令”,一些城市甚至有“自下而上的规定”限制降价。然而,由于中央政府的要求仍然很严格,放松管制不能广泛传播。

同策研究所认为,本轮地方政策调整也有可能导致这一结果,房地产市场监管的主调不会改变。

根据上海弹性研究所的统计,今年第三季度,50个热门城市的综合住宅回报率为6.8%,比上一季度下降37%。它已经连续六个季度下跌,并“迅速回到合理水平”。这也表明,房地产投资收入正在恢复正常,监管结果正在显现。

同时,以房价监测机制的落地为代表的房地产市场监管长效机制正在逐步完善和落地。仍然需要遵守现有的监管政策,以便为长期机制创造空间。

然而,同策研究所也认为,“不把房地产作为经济的短期刺激”并不意味着房地产和经济不能长期和谐发展。从政策的实施来看,地方政府将通过“太冷意味着定向宽松,太热意味着收紧约束”的方式稳定房地产市场。

中原地产首席分析师张大伟也持有类似观点。他认为,“稳定土地价格、房价和预期”是监管的综合要求。然而,稳定实际上是一种双向调整。"大幅上涨肯定不稳定,但大幅下跌也不稳定."

他还指出,目前,近期的地方调控措施有其合理之处,但客观上,这些政策仍将起到刺激市场需求的作用,并对心理预期产生影响。将来,其他城市可能会根据当地房地产市场的发展来调整政策,但不会完全放开。一旦出现“跨境”行为,很快就会得到纠正。

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